IRCC și ROBOR, explicate pentru cei care își doresc o locuință prin credit bancar

Cei care doresc să cumpere, în această perioadă, un imobil cu credit ipotecar sunt, cu siguranță, interesați de doi indici care le pot determina valoarea finală a ratei lunare pe care o au de achitat: ROBOR și IRCC.

Welt Imobiliare vă explică ce înseamnă fiecare, cum au evoluat acești indici bancari și cum se poate trece de la unul la altul, informații deosebit de utile clienților noștri.

ROBOR, abrevierea de la Romanian Interbank Offer Rate, este indicele care din anul 2010 a fost utilizat pentru creditele cu dobândă variabilă în lei. Dobânda acestor credite se stabilește prin însumarea marjei băncii (cheltuielile operaționale și profitul) cu ROBOR. 

Indicele în sine reprezintă rata dobânzii medii cu care băncile sunt dispuse să se împrumute între ele. Ratele de referință ROBOR se stabilesc pentru diverse scadențe, cea mai scurtă fiind de o zi și cea mai lungă de un an. ROBOR la 3 și la 6 luni sunt utilizate ca referință pentru calculul dobânzilor variabile pentru persoane fizice și societăți comerciale. 

ROBOR este stabilit zilnic pe piața interbancară, drept media aritmetică a dobânzilor practicate de 10 bănci de referință și este astfel un indice calculat obiectiv, pe baza datelor exacte din piață, date influențate de cerere și ofertă. ROBOR reprezintă, practic, prețul pe care îl plătesc băncile pentru a se împrumuta de la alte instituții bancare. 

Indicele ROBOR a fost legat de procentajul final al dobânzilor variabile ale populației în urma deciziei Statului Român de acum un deceniu, ca o practică transparentă folosită la nivel internațional. Prin legarea dobânzii variabile de un indice interbancar stabilit prin calcul aritmetic obiectiv a fost înlăturată posibilitatea băncilor de a crește ratele dobânzilor la credite în mod arbitrar, prin decizii proprii.

În anul 2010, indicele ROBOR la 3 luni era de 6,84%, în 2016, ROBOR 3M a înregistrat cea mai mică valoare, de 0,68%, iar în prezent acest indice a urcat din nou la 6,41%. La începutul anului, indicatorul era la valoarea de 3,14%. În anul 2011, ROBOR la 3 luni avea o valoare similară cu cea de acum, așadar marjele relativ largi de variație ale acestui indice nu reprezintă un lucru nou, specific numai perioadei economice pe care o traversăm în prezent. Totuși, trebuie să reținem că, cu cât ROBOR este mai mic, și dobânda totală plătită este mai mică și invers. De regulă, indicii bancari de acest tip scad atunci când economia este echilibrată și cresc pe timp de criză, ei fiind variabili, la fel ca dobânda căreia i se aplică.

Chiar dacă nu se mai folosește în prezent la acordarea de noi împrumuturi, ROBOR este, în continuare, un indicator economic important, care influențează în special vechile credite de tipul Prima Casă și creditele ipotecare în lei contractate înainte de mai 2019, de când se folosește ca indice de referință IRCC (a cărui valoare de 1,86% se aplică în intervalul aprilie-iunie 2022).

Creditele cu dobândă fixă nu sunt influențate nici de IRCC, nici de ROBOR, dobânda rămânând, în aceste cazuri, neschimbată pe întreaga durată de creditare. 

IRCC, poreclit și „noul ROBOR”, înlocuiește vechiul indice de referință, după cum am precizat mai sus, începând din luna mai a anului 2019. 

IRCC (prescurtarea de la Indice de Referință pentru Creditele Consumatorilor) a fost impus de către Guvernul României, prin OUG 19/2019, drept un indicator menit a înlocui ROBOR în calculul ratelor pentru creditele cu dobândă variabilă în lei (noua metodă de calcul fiind: IRCC plus marja fixă a băncii). 

Indicele IRCC se aplică în prezent pentru toate creditele ipotecare cu dobândă variabilă (și pentru cele de tipul „Noua Casă”), el fiind, așadar, indicele la care trebuie să se raporteze cei care intenționează să își cumpere un imobil, pentru a își calcula variațiile posibile ale valorii ratei lunare pe care ar avea-o de achitat.

IRCC se calculează drept media aritmetică dintre ratele dobânzilor zilnice ale tranzacțiilor interbancare din ultimele 3 luni și se aplică de către instituțiile de creditare pe trimestrul care urmează. Valoarea indicelui IRCC se modifică, așadar, o dată la 3 luni pentru toate băncile, afectând toate creditele în lei contractate recent, cu dobândă variabilă. 

De când se aplică, și IRCC a înregistrat variații - în trimestrul 2 din 2019 avea valoarea de 2,66, în trimestrul 2 din 2020 era de 2,17, iar în al doilea trimestru din anul 2021 IRCC era de 1,08. 

Pentru perioada aprilie – iunie 2022, IRCC are valoarea de 1,86%, o creștere față de nivelul anterior de 1,17%. De la 1 iulie intră în vigoare valoarea calculată pe baza datelor din primul trimestru din acest an, care este de 2,65%.

Având în vedere faptul că, în prezent, indicele IRCC are o valoare mai mică decât ROBOR, cei cu credite contractate înainte de mai 2019 ar putea fi tentați să treacă de la calculul dobânzii bazat pe ROBOR la cel influențat de IRCC. Totuși, ambii indici fiind variabili, înainte de a lua o decizie cel mai înțelept este să vă consultați cu analistul financiar al instituției bancare al cărei client sunteți. 

Conform OUG 19/2019, clienții mai vechi ai băncilor pot să ceară înlocuirea indicelui ROBOR cu IRCC în două moduri: prin refinanțarea creditului, caz în care se aplică costurile din oferta actuală a băncii, sau prin modificarea contractului printr-un act adițional. Pentru creditele de tipul Prima Casă, este necesar ca și Fondul de Garantare să-și dea acordul. După ce analizează solicitarea, banca poate decide aprobarea sau respingerea acesteia. Odată trecut la IRCC, nu mai puteți reveni la ROBOR, așa că trebuie să cumpăniți bine această hotărâre, fiindcă favorabilitatea unui index sau altul se poate inversa în timp. În plus, variațiile dobânzilor, indiferent de indicii la care se raportează, sunt ciclice - după o perioadă în care cresc, urmează una în care scad.

În timp ce dobânzile variază, un lucru a crescut constant în ultimii ani: valoarea imobilelor, a căror profitabilitate s-a menținut pe termen lung, în ciuda fluctuațiilor indicilor bancari. Consilierii Welt Imobiliare vă stau la dispoziție cu un portofoliu bogat de apartamente, case, terenuri și spații comerciale, în cele mai avantajoase zone ale Clujului. Vă invităm să ne contactați!