De ce acte avem nevoie pentru cumpărarea sau vânzarea unui apartament?

De ce acte avem nevoie pentru cumpărarea sau vânzarea unui apartament?

V-ați hotărât să cumpărați o nouă locuință sau să vindeți un apartament și ați găsit proprietatea potrivită sau un client hotărât. Veți avea nevoie pentru o tranzacție reușită de o serie de acte obligatorii, fără de care nu se va putea încheia un contract notarial de vânzare-cumpărare.

În acest articol vă explicăm ce acte va trebui să conțină dosarul cu care vă veți prezenta la notar. Luați-le în serios pe fiecare, nici unul nu este opțional, iar în fața notarului nu vă veți putea târgui pe principiul „merge și-așa!”. Dacă un act va lipsi, va fi greșit sau în afara perioadei de valabilitate, nu veți putea semna contractul de vânzare-cumpărare, iar tranzacția se va amâna sau anula. Ideal este să strângeți toate aceste acte cu câteva zile înainte de a vă prezenta la notar. Dacă ați apelat la o agenție imobiliară, înmânați-le din timp brokerului cu care ați colaborat, pentru ca acesta să le poată verifica, să se asigure că dosarul este complet. În acest mod, vizita la notar va decurge rapid și sigur.

De ce acte avem nevoie?

Pentru cumpărător este simplu: el are nevoie de cartea de identitate și, dacă este cazul, de certificatul de căsătorie sau de procura de reprezentare. Atenție! Verificați procura pentru a vă asigura că este valabilă!Vânzătorul, în schimb, va trebui să aducă în fața notarului mai multe acte diferite. Fiindcă strângerea acestor acte durează câteva zile, este recomandat ca ele să fie obținute încă din momentul punerii apartamentului în vânzare. Unele, însă, au un termen limitat de valabilitate, așa că trebuie solicitate doar înainte de o tranzacție.

După ce părțile se întâlnesc, discută detaliile vânzării și bat palma, urmează programarea la notarul care va solicita CF-ul pentru autentificare de la Oficiul de Cadastru. CF-ul se eliberează în regim normal în 3 zile. Fiindcă piața imobiliară este una dinamică, iar în 3 zile, până mergeți la notar, puteți pierde apartamentul sau cumpărătorul (proprietarul se poate decide să îl vândă altcuiva sau clientul se poate hotărî să cumpere altceva) este recomandat să vă asigurați de soliditatea tranzacției prin încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare sub semnătură privată. Aceasta se poate încheia la agenția imobiliară cu care colaborați, nu presupune costuri suplimentare din partea dumneavoastră. Prin semnarea promisiunii, apartamentul este rezervat, proprietarul nu îl mai poate vinde altcuiva, iar cumpărătorul nu se mai poate răzgândi, fără a pierde suma de bani plătită drept arvună. Arvuna uzuală care se plătește în cazul unui astfel de contract este de 1000-2000 de euro, iar ea se scade din suma totală care trebuie plătită pentru apartament.

Pentru încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare la agenție, sub semnătură privată, sau la notar, ca proprietar vei avea nevoie de cartea de identitate, de actul de proprietate al imobilului și de un extras de carte funciară pentru informare. Dacă sunteți căsătoriți sau dacă apartamentul are mai mulți proprietari, va fi necesară prezența tuturor proprietarilor la semnarea actelor și de certificatul de căsătorie sau de procura de reprezentare, dacă este cazul. Se poate încheia la notar și direct un contract final de vânzare-cumpărare (sau un contract de vânzare-cumpărare cu rest de plată, dacă nu aveți disponibilă, de la început, întreaga sumă), însă încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare la agenție vă oferă o siguranță suplimentară că niciuna dintre părți nu se va răzgândi până veți ajunge la notar, unde proprietarul va trebui să aibă următoarele acte:

- actul de proprietate (dobândire) al imobilului care urmează a fi vândut

Acesta poate fi: contractul autentic de vânzare-cumpărare; titlul de proprietate, în cazul în care imobilul a fost cumpărat de la Statul Român; certificatul de moștenitor; sentința judecătorească definitivă; contractul de donație; contractul de schimb imobiliar.Actul de proprietate trebuie să fie evidențiat în cartea funciară a imobilului, respectiv intabulat și declarat la Administrația Financiară.

- extras de carte funciară pentru autentificare

Acest act va fi solicitat de către notar de la Oficiul de Cadastru (OCPI). Eliberarea lui durează 3 zile în regim normal. Se poate elibera și într-o zi, însă se plătește o taxă de urgență, care este de 5 ori mai mari decât tariful standard. 

Atenție! Dacă imobilul ce urmează a fi vândut a fost cumpărat de la o societate de stat și apare notată în CF ca sarcină o ipotecă în favoarea CEC, este necesară radierea acesteia înainte de prezentarea la notar prin „adresa de radiere a ipotecii” eliberată de către CEC, ICRAL, URBANA etc. 

Dacă imobilul ce urmează a fi vândut a fost cumpărat prin credit bancar și apare notată în CF ca sarcină o ipotecă în favoarea unei bănci, este necesar un acord din partea băncii respective privind vânzarea imobilului. Obținerea acestui acord poate dura chiar și câteva săptămâni, așa că este bine să îl cereți din timp. El are o valabilitate limitată, așa că trebuie întotdeauna, înainte de a merge la notar, să vă asigurați că data limită de valabilitate înscrisă pe acord nu a fost depășită. Fără acest acord sau cu un acord expirat, notarul nu va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare. 

Atunci când apartamentul care se vinde a fost cumpărat cu credit și se vinde mai departe tot cu credit, acordul de vânzare obținut inițial pentru semnarea antecontractului trebuie reînnoit în momentul prezentării la notar pentru semnarea contractului final de vânzare-cumpărare, dacă între timp a expirat. În cazul unui credit Prima Casă, care poate dura chiar și 3 luni, aveți toate șansele ca acest acord să expire în intervalul dintre antecontract și semnarea contractului final. Ca vânzător, va trebui să solicitați unul nou din partea băncii și să vă asigurați că acesta este valabil la finalizarea tranzacției.

- certificat de atestare fiscală eliberat de administrația financiară

Sau, în termeni populari, „fiscalul de la Primărie”. Pentru a obține acest certificat fiscal, impozitul trebuie plătit pentru anul în curs. Certificatul este valabil 30 de zile, iar pentru eliberare trebuie să vă prezentați la Primăria unde este înregistrat imobilul, cu cartea de identitate în original și copie. Veți completa o cerere tip de eliberare și îl veți primi pe loc. Totuși, este bine să vă faceți timp pentru obținerea acestui certificat, cel puțin cu o zi-două înainte de programarea la notar. Verificați, întotdeauna, înainte de prezentarea la notar, termenul de valabilitate al acestui act, precum și al tuturor celorlalte. Un act cu termenul depășit nu va fi luat în considerare, iar semnarea contractului de vânzare-cumpărare se va amâna.

- adeverință cu situația cheltuielilor de bloc

Cheltuielile de bloc trebuie să fie plătite la zi. Această adeverință va fi completată în 2 exemplare de către administrator și de către președintele de bloc. Atenție! Trebuie obligatoriu să fie semnată atât de către administrator, cât și de președinte. Un model-tip al acestei adeverințe vă poate oferi agenția sau poate exista la administrator.

- certificatul de performanță energetică al imobilului

Certificatul energetic a devenit obligatoriu începând din anul 2013. El este valabil timp de 10 ani de la eliberare. Dacă aveți în proprietate o locuință mai nouă, este posibil să aveți deja certificatul energetic, pe care l-ați primit la achiziționarea acesteia. Verificați-i termenul de valabilitate înainte de a merge la notar. Dacă nu aveți un certificat energetic, puteți apela la orice firmă de profil, care îl va realiza în termen de câteva zile.

- adeverințe de la furnizorii de utilități

Pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare al apartamentului este obligatorie prezentarea în fața notarului și a unor adeverințe obținute de la furnizorii dumneavoastră de electricitate și de gaze, cu citirea contorului și plata facturilor la zi. Atenție și la durata de valabilitate a acestor adeverințe! Sunt acceptate și ultimele facturi, împreună cu chitanțele care dovedesc plata acestora. Luați în serios și aceste acte, care sunt la fel de importante ca și celelalte. Dacă unul, oricare, lipsește, contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi semnat. Așadar, nu aduceți la notar numai facturile, ci și chitanțele care dovedesc plata acestora la zi.

- cărțile de identitate, certificatele de căsătorie, procurile

Oricât de banal ar suna, când plecați de acasă spre notar, verificați că le aveți la dosar. Dacă uitați de ele, semnarea se va prelungi până când le veți aduce. Luați în serios obținerea din timp și la timp a tuturor acestor acte, nu puneți în discuție necesitatea unora dintre ele, toate sunt obligatorii și doar unul dacă lipsește nu se va putea semna contractul în fața notarului. Și, ca să vă asigurați că nu veți avea probleme când veți ajunge la biroul notarial pentru semnare, înmânați-i toate actele brokerului imobiliar cu care colaborați pentru ca acesta să le poată verifica împreună cu notarul, cu cel puțin o zi-două înainte. Astfel, va exista timpul necesar pentru remedierea anumitor erori sau pentru completarea dosarului până la momentul semnării, în caz că este nevoie.

Apelând la o agenție de încredere, precum Welt Imobiliare, aveți garanția că veți beneficia atât de oferte atractive, cât și de consilierea necesară pentru încheierea unei tranzacții de succes!