Ce se întâmplă dacă proprietarul sau chiriașul nu își respectă obligațiile?
Autor:
Apartamente • Case si Vile • Inchiriere • Noutati Welt Imobiliare
14/12/2018
În piața imobiliară, atunci când vorbim despre chirii, există contracte și reguli, însă, de cele mai multe ori, dacă închirierea se realizează între persoane fizice, fără sprijinul unei agenții, regulile devin arbitrare, ele fiind impuse de către proprietar și acceptate de chiriașul care, practic, pe întreaga durată a închirierii, depinde de bunăvoința proprietarului care, în funcție de conștiința și de bunul său simț, repară sau nu obiectele sau instalațiile care se strică în casă, îl anunță sau nu pe chiriaș cu suficient timp înainte de a îl evacua, intră sau nu în casă fără a anunța în prealabil, returnează sau nu returnează garanția la finalul contractului ș.a.m.d. La fel, de multe ori, și proprietarii sunt la mâna chiriașilor, trezindu-se uneori cu apartamentul distrus, cu cheltuielile neplătite, cu vecinii scandalizați de gălăgia din apartamente.
Într-o piață imobiliară în care o închiriere avantajoasă, atât pentru proprietar, cât și pentru chiriaș, depinde, în mare măsură, de buna-credință a părților, a apela la o agenție imobiliară reprezintă o garanție în plus. Agenția face, în primul rând, o selecție a proprietarilor pentru chiriași, fiindcă agentul imobiliar este primul care se lovește de eventuala rea-credință a proprietarului, atunci când merge să îi preia apartamentul. Dacă acesta se comportă necivilizat, dacă are pretenții absurde, dacă prețul este aberant pentru ceea ce oferă, proprietarul este ignorat sau refuzat de o agenție imobiliară serioasă, iar oferta sa nu ajunge din start la cei care doresc să închirieze. La fel, un client care apelează la o agenție imobiliară pentru a închiria un apartament, dacă e violent verbal și jignește agentul, dacă evită să plătească comisionul, nu le este propus proprietarilor de la bun început, iar astfel ei sunt feriți de chiriași rău-platnici și necivilizați. Pentru un comision de 50% plus TVA din valoarea unei chirii, atât proprietarii, cât și chiriașii au asigurarea unui filtru în plus, oferit de către agenție: mitocăniile, necinstea, neplata, nesimțirile se lovesc și se opresc la agentul imobiliar care selectează clientela pentru ambele părți implicate. Pe lângă acest lucru, agenția oferă și modele-tip de contracte de închiriere, o garanție în plus că obligațiile părților vor fi asumate, conform prevederilor legale.Sunt însă și cazuri când proprietarul dorește să încheie cu chiriașul un contract propriu. Ce trebuie să prevadă acesta?
- faptul că, în calitate de chiriaș, ai dreptul la folosința netulburată a spațiului, adică proprietarul nu are dreptul să intre în locuință în absența ta
- faptul că reparațiile sunt în sarcina proprietarului; bineînțeles, atâta timp cât nu este vorba despre distrugeri provocate prin vandalizarea apartamentului
- în contract se va menționa obligatoriu valoarea chiriei pentru întreaga durată a contractului, pentru ca aceasta să nu poată fi modificată de pe o zi pe alta; se va preciza, de asemenea, și data plății sau un interval de timp în care se va face plata chiriei
- se va menționa valoarea garanției, condițiile în care aceasta va fi returnată (dacă nu există distrugeri survenite din culpa chiriașului sau cheltuieli neplătite), precum și perioada de preaviz, de minimum 60 de zile, în cazul în care una dintre părți dorește încheierea contractului
- proprietarul se poate asigura de buna folosință a spațiului locativ prin vizitarea periodică a apartamentului, însă doar prin solicitarea acestui lucru și stabilirea de comun acord cu chiriașul a zilei și orei în care se va intra în locuință
Ce se întâmplă dacă proprietarul sau chiriașul nu își respectă obligațiile contractuale asumate?
Dacă chiriașul nu realizează plata chiriei la timp, contractul încetează de drept, iar proprietarul îi poate cere acestuia să părăsească locuința. De asemenea, dacă chiriașul nu plătește cheltuielile de întreținere de-a lungul timpului, pe baza contractului de închiriere proprietarul poate solicita în instanță recuperarea acestora.În ceea ce privește garanția plătită inițial, ideal este ca în momentul închirierii să fie redactat și un proces-verbal de predare-primire care să includă toate bunurile aflate în locuință (și starea acestora). Dacă la finalul contractului lipsesc bunuri sau dacă unele sunt distruse, proprietarul poate reține garanția. Dacă proprietarul nu dorește să returneze garanția, iar cheltuielile sunt plătite la zi și obiectele din casă sunt intacte (luând în calcul o uzură normală), pe baza procesului-verbal anexat la contract, chiriașul poate solicita returnarea garanției (de preferat, printr-o înțelegere a părților, însă contractul are valoare juridică și în instanță).Ce prevede legea?
Conform storia.ro, „din data de 28 septembrie 2018, potrivit noii legi cu privire la organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, dacă închiriezi, trebuie ca în termen de 10 zile de la semnarea contractului să anunți asociația de prezența chiriașului. Plata utilităților este sarcina chiriașului, el o va face în numele tău, însă trebuie să ții cont că, în caz de neplată, cel care va fi tras la răspundere ești tu, ca proprietar. Asociația de proprietari poate da proprietarul în judecată pentru neplata contribuțiilor.”
În cazul în care, însă, închirierea este realizată cu respectarea tuturor procedurilor legale (contract de închiriere, declararea chiriașului la asociație și declararea veniturilor obținute din chirie la ANAF), proprietarul poate recupera în instanță, la rândul său, sumele datorate de către chiriaș.
„Începând cu data de 23 martie 2018, nu mai există obligația ca tu, în calitate de proprietar, să depui contractul de închiriere la administrația fiscală de care aparții cu domiciliul. Acest lucru nu înseamnă ca vei fi scutit de Declarația unica privind impozitul pe venit. Dat fiind că se încearcă tot mai mult eliminarea birocrației, din anul 2018 se dorește ca Declarația unică să poată fi depusă online, prin intermediul serviciului Spațiul virtual disponibil pe www.anaf.ro.” (storia.ro) Conform legalservnet.ro, prin Noul Cod Civil, „contractul de închiriere are caracter executoriu în privința plății chiriei dacă este încheiat în fața notarului sau este înregistrat la organul fiscal (administrația financiară în raza căreia se află domiciliul proprietarului din România sau la administrația financiară în raza căreia se află locuința, dacă proprietarul are domiciliul în străinătate). Caracter executoriu înseamnă că proprietarul poate cere unui executor judecătoresc executarea silită a chiriașului pentru recuperarea chiriei restante și a penalităților de întârziere (dacă au fost prevăzute în contract).” Recomandare pentru proprietari: înregistrați-vă contractul de închiriere la administrația financiară. Este de fapt o obligație legală, chiria fiind considerată venit impozabil ce trebuie menționat în declarația anuală de venit. Nedeclararea acestui venit este considerată infracțiune de evaziune fiscală.De știut, pentru chiriași:
Conform Codului Civil, chiriașul răspunde față de proprietar pentru degradarea locuinței, inclusiv pentru incendiu, dacă nu dovedește că s-a produs fortuit (cauze ce nu-i pot fi imputate; de exemplu, vina proprietarului sau a vecinilor).Chiriașul nu poate cere despăgubirea pentru îmbunătățirile aduse locuinței fără acordul proprietarului, iar acesta din urmă poate cere chiar și aducerea locuinței la starea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru orice pagubă.Atenție la locuințele care sunt, în același timp, și închiriate, și puse la vânzare!
Noul Cod Civil prevede faptul că „dacă locuința este vândută, noul proprietar este obligat să respecte contractul de închiriere în vigoare la data vânzării dacă: a) contractul de închiriere a fost notat în cartea funciară sau b) pentru locuințele neînscrise în cartea funciară, contractul de închiriere a primit data certă înaintea contractului de vânzare-cumpărare. Data certă poate fi aplicată de un avocat sau un notar.” Așadar, dacă nu aveți un contract încheiat de către un notar sau de un avocat, noul proprietar al apartamentul vă poate evacua din locuință, chiar dacă nu v-a expirat contractul de închiriere cu fostul proprietar. Situațiile în care un apartament este pus atât la vânzare, cât și la închiriere, sunt frecvente, un dezavantaj pentru chiriaș în aceste cazuri fiind și deranjul permanent, proprietarul intrând frecvent în locuință pentru vizionare cu potențialii cumpărători.
Codul Civil mai prevede și faptul că „evacuarea chiriașului din locuință se poate face numai prin hotărâre judecătorească, care va fi opozabilă tuturor persoanelor ce locuiesc împreună cu chiriașul. Cu toate acestea, pentru contractele încheiate în fața notarului pe perioadă determinată, nu este necesară obținerea unei hotărâri judecătorești de evacuare la expirarea contractului, acesta având caracter executoriu. În acest caz, proprietarul îl poate evacua silit pe chiriaș apelând la un executor judecătoresc.”
Așadar, un contract încheiat sub semnătură privată are valoare juridică, dar necesită o hotărâre a instanței pentru executare, pe când unul încheiat la notar are, din start, caracter executoriu. Ambele îi protejează, atât pe chiriaș, cât și pe proprietar, prin prevederile legale sub cupola cărora aceștia intră din momentul încheierii contractului.Fără un contract scris, doar „pe bază de vorbe”, ambele părți pot suferi abuzuri mai greu de rezolvat ulterior pe cale legală. Fără un contract, chiriașii pot fi greu evacuați din locuință, chiar dacă nu își plătesc chiria, cheltuielile, chiar dacă distrug apartamentul sau liniștea vecinilor. Fără contract scris, un chiriaș liniștit poate fi dat afară din casă oricând de către un proprietar abuziv, chiar dacă sunt plătite la zi cheltuielile, chiria, și apartamentul este întreținut impecabil.
Cu contract, părțile sunt protejate prin prevederile Noului Cod Civil, fără contract, ele se supun legii junglei.
O agenție imobiliară le pune la dispoziția clienților săi un contract întocmit corect din punct de vedere juridic. În plus, agenția face o selecție a clienților, iar astfel este mult diminuat riscul de a se întâlni „hoțul cu prostul”. Agenția le prezintă potențialilor chiriași proprietățile cele mai potrivite nevoilor și bugetului lor, iar proprietarilor chiriașii pe care aceștia și-i doresc. Cu costuri minime (un comision reprezentând 50%+TVA din valoarea unei chirii), ambele părți implicate în procesul de închiriere se asigură că vor avea parte de un tratament onest și de confortul unei locuințe sau al venitului lunar obținut din chirie, fără grija unor ulterioare abuzuri și pierderi.Dacă doriți să evitați „jungla” anunțurilor din mediul online, unde puteți întâlni atât persoane cinstite, cât și escroci veritabili, apelați la o agenție imobiliară profesionistă, cu peste 15 ani experiență în domeniu. Brokerii Welt Imobiliare vă stau la dispoziție cu cele mai bune locuințe și cu cei mai serioși chiriași!Și, mai ales acum, în perioada de iarnă, cu superoferte la chirii!